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《通化縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)等土地價(jià)格更新成果》解讀

通化縣自然資源局局長  侯俊峰

        為使通化縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果更加科學(xué)、客觀、合理的反映通化縣的地價(jià)水平，規(guī)范和促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展，保持通化縣基準(zhǔn)地價(jià)成果的現(xiàn)勢(shì)性，建立健全政府公示地價(jià)體系，按照《吉林省自然資源廳關(guān)于做好城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的通知》（吉自然資函〔2023〕1號(hào)）的有關(guān)要求，我局組織起草了《通化縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)等土地價(jià)格更新成果》。

        一、起草背景
       《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》明確規(guī)定，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，土地等級(jí)每五年重新評(píng)定一次。受相關(guān)因素影響，我縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)已八年未更新，致使土地價(jià)格信號(hào)失真，影響正常的市場(chǎng)交易秩序。按照自然資源部相關(guān)通知要求，結(jié)合省自然資源廳的統(tǒng)一部署，我縣組織開展了此次城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。
        二、制定過程
        依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等技術(shù)規(guī)定，我縣于2022年7月啟動(dòng)了全縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，在相關(guān)部門積極配合下，收集了分等定級(jí)、基準(zhǔn)地價(jià)更新的各項(xiàng)數(shù)據(jù)及資料，研究確定了城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算、基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的技術(shù)路線和技術(shù)方法，及時(shí)完成了文本的編制、圖件編繪和數(shù)據(jù)庫建設(shè)等工作。初步價(jià)格形成后，于2022年11月8日組織召開了由縣人大、政協(xié)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)以及相關(guān)部門代表參加的聽證會(huì)；2024年7月至8月，《草案》廣泛征求了意見、并通過省廳組織的專家評(píng)審，經(jīng)縣政府常務(wù)會(huì)議討論通過，自2025年2月1日起執(zhí)行。
        三、制定結(jié)果
        （一）執(zhí)行范圍
        執(zhí)行范圍為縣城中心城區(qū)（經(jīng)開區(qū)和快大茂鎮(zhèn)）及除中心城區(qū)范圍外的其余14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)的國有建設(shè)用地。
        （二）土地等級(jí)確定
        1.縣城中心城區(qū)土地定級(jí)以網(wǎng)格為定級(jí)單元，采用多因素綜合評(píng)價(jià)法確定定級(jí)單元作用總分值，總分頻率曲線法確定土地級(jí)別界限分值，依次劃分土地級(jí)別，在檢驗(yàn)調(diào)整后，最終確定更新土地級(jí)別。通化縣中心城區(qū)按照商服用地、居住用地、工礦倉儲(chǔ)用地和公共管理與公共服務(wù)用地分別劃分三個(gè)級(jí)別?？h中心城區(qū)土地級(jí)別圖范圍以外的國有土地使用權(quán)價(jià)格，參照相應(yīng)土地末級(jí)執(zhí)行。更新后的縣城中心城區(qū)商服用地基準(zhǔn)地價(jià)為624～1456元/平方米（平均漲幅6.78%）；居住用地基準(zhǔn)地價(jià)為305～542元/平方米（平均漲幅8.03%）；工礦倉儲(chǔ)用地基準(zhǔn)地價(jià)為175～353元/平方米（平均漲幅1.6%）；公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)為188～346元/平方米（平均漲幅1.03%）。
        2.縣城中心城區(qū)外的14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分等采用多因素綜合評(píng)價(jià)法確定綜合分值，利用數(shù)軸法和總分頻率曲線法對(duì)綜合分值進(jìn)行對(duì)比分析，結(jié)合各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用的實(shí)際情況，按照商服用地、居住用地、工礦倉儲(chǔ)用地和公共管理與公共服務(wù)用地劃分出三個(gè)等別。
        一等鄉(xiāng)鎮(zhèn)4個(gè)：果松鎮(zhèn)、二密鎮(zhèn)、光華鎮(zhèn)、大安鎮(zhèn)；
        二等鄉(xiāng)鎮(zhèn)5個(gè)：英額布鎮(zhèn)、大泉源鄉(xiāng)、三棵榆樹鎮(zhèn)、金斗鄉(xiāng)、西江鎮(zhèn)；
        三等鄉(xiāng)鎮(zhèn)5個(gè)：富江鄉(xiāng)、四棚鄉(xiāng)、興林鎮(zhèn)、石湖鎮(zhèn)、東來鄉(xiāng)。
        更新后的基準(zhǔn)地價(jià)分別為：商服用地基準(zhǔn)地價(jià)為278～576元/平方米（平均漲幅5.06%）；居住用地基準(zhǔn)地價(jià)為175～260元/平方米（平均漲幅3.88%）；工礦倉儲(chǔ)用地基準(zhǔn)地價(jià)為132～162元/平方米（平均漲幅7.45%）；公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)為162～182元/平方米（平均漲幅0%）。