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通化縣人民政府關(guān)于
公布實施通化縣城鎮(zhèn)基準地價等土地價格
更新成果的通知

通縣政規(guī)〔2025〕1號

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，吉林通化縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會，縣政府各局辦、各直屬機構(gòu)：
        《通化縣城鎮(zhèn)基準地價等土地價格更新成果》經(jīng)縣政府常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。
        本通知自2025年2月1日起執(zhí)行。原《通化縣人民政府關(guān)于公布實施全縣新一輪城鎮(zhèn)基準地價等土地價格的通知》（通政發(fā)〔2016〕21號）《通化縣人民政府關(guān)于公布實施通化縣城鎮(zhèn)公共服務(wù)項目用地基準地價的通知》（通政發(fā)〔2018〕17號）同時廢止。

通化縣人民政府
2025年1月17日

（此件公開發(fā)布）

通化縣城鎮(zhèn)基準地價等土地價格更新成果

        一、執(zhí)行范圍
        本次公布的通化縣中心城區(qū)及鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）基準地價和土地出讓純收益等土地價格，是在2016年公布實施的地價基礎(chǔ)上，以近期土地市場資料為依據(jù)，采用分類定級方法確定的商服、住宅、工業(yè)、公服用途的土地價格。執(zhí)行范圍為通化縣城區(qū)及各建制鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）國土空間規(guī)劃所確定的國有建設(shè)用地，具體為中心城區(qū)（快大茂鎮(zhèn)）以及不包括在縣中心城區(qū)范圍內(nèi)的15個鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）所轄區(qū)域。
        二、地價定義及內(nèi)涵
        基準地價是指在通化縣國土空間規(guī)劃所確定的國有建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下不同級別的國有建設(shè)用地，以2023年1月1日為估價基準日，法定最高年期平均容積率條件下土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。具體地價內(nèi)涵如下：      
        1.估價基準日：2023年1月1日。
        2.基準地價用地類型（代碼參考《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》）
        居住用地（07）：城鎮(zhèn)住宅用地（0701）；

        公共管理與公共服務(wù)用地（08）：機關(guān)團體用地（0801）、科研用地（0802）、文化用地（0803）、教育用地（0804）、體育用地（0805）、醫(yī)療衛(wèi)生用地（0806）、社會福利用地（0807）；

        商業(yè)服務(wù)業(yè)用地（09）：商業(yè)用地（0901）、商務(wù)金融用地（0902）、娛樂用地（0903）、其他商業(yè)服務(wù)業(yè)用地（0904）；

        工礦用地（10）：工業(yè)用地（1001）、采礦用地（1002）；

        倉儲用地（11）：物流倉儲用地（1101）。
        3.土地使用年期：商業(yè)服務(wù)業(yè)用地40年、居住用地70年、工礦用地50年、倉儲用地50年、公服用地50年。
        4.土地平均開發(fā)條件：城區(qū)平均開發(fā)程度為“六通一平”（通電、通路、通訊、通上水、通下水、通熱力、土地平整）。鄉(xiāng)鎮(zhèn)平均開發(fā)程度為“四通一平”（通電、通路、通訊、通上水、土地平整）。
        5.平均利用條件：
        城區(qū)：商業(yè)服務(wù)業(yè)用地各二級地類統(tǒng)一設(shè)定為2.0，居住用地各二級地類統(tǒng)一設(shè)定為2.0，工礦用地、倉儲用地各二級地類統(tǒng)一設(shè)定為1.0，公服用地參照居住用地設(shè)定為2.0。
        鄉(xiāng)鎮(zhèn)：商業(yè)服務(wù)業(yè)用地1.2，居住用地1.2，工礦用地、倉儲用地1.0，公服用地參照居住用地1.0。
        6.基準地價表現(xiàn)形式：
        商業(yè)服務(wù)業(yè)用地與居住用地基準地價的表現(xiàn)形式統(tǒng)一為級別地面地價和樓面地價，工礦用地、倉儲用地、公服用地基準地價表現(xiàn)形式為級別地面地價。
        7.還原利率：土地還原利率6%，房屋還原利率為8%，綜合還原利率為7%。
        土地出讓純收益是指國家作為土地所有者將一定年期的國有土地使用權(quán)出讓給受讓人，并向受讓人收取的政府土地純收益。
        土地使用權(quán)年租金價格是指土地出讓最高年期的基準地價或土地出讓純收益貼現(xiàn)到一定年期的地租標準。
        工業(yè)用地最低價標準是指國家根據(jù)城市等別和區(qū)域土地利用政策確定的工業(yè)用地出讓最低價控制標準。
        三、土地級（等）別的確定
        本次公布的基準地價縣中心城區(qū)按商服、住宅、工業(yè)用地分為三個級別。14個鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）分為三個等別。
        確定宗地的土地級別和等別分別以級別圖和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）等別圖為準。
        縣中心城區(qū)土地級別圖范圍以外的國有土地使用權(quán)價格，參照相應(yīng)土地末級執(zhí)行。
        四、土地用途的確定
        按照《自然資源部關(guān)于印發(fā)＜國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南＞的通知》（自然資發(fā)〔2023〕234號）和《吉林省自然資源廳關(guān)于做好公示地價更新相關(guān)工作要求的補充通知》（吉自然資函〔2023〕561號）文件要求，按照《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》（2023年11月），確定本輪基準地價更新用地類型如下：
        居住用地（07）：城鎮(zhèn)住宅用地（0701）；
        公共管理與公共服務(wù)用地（08）：機關(guān)團體用地（0801）、科研用地（0802）、文化用地（0803）、教育用地（0804）、體育用地（0805）、醫(yī)療衛(wèi)生用地（0806）、社會福利用地（0807）；
        商業(yè)服務(wù)業(yè)用地（09）：商業(yè)用地（0901）、商務(wù)金融用地（0902）、娛樂用地（0903）、其他商業(yè)服務(wù)業(yè)用地（0904）；
        工礦用地（10）：工業(yè)用地（1001）、采礦用地（1002）；
        倉儲用地（11）：物流倉儲用地（1101）。
        五、基準地價等土地價格的應(yīng)用
        工業(yè)用地出讓最低價的應(yīng)用。對于符合《國土資源部關(guān)于發(fā)布實施＜全國工業(yè)用地出讓最低價標準＞的通知》（國土資發(fā)〔2006〕307號）和《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知》（國土資發(fā)〔2009〕56號）文件規(guī)定的工業(yè)用地項目，可以執(zhí)行工業(yè)用地出讓最低價標準。
        國有土地使用權(quán)年租金的應(yīng)用。國有土地使用權(quán)租賃是國有土地使用權(quán)有償使用的一種形式，國有土地使用權(quán)年租金價格是確定土地使用權(quán)人繳納土地租金的依據(jù)。土地使用權(quán)人應(yīng)依法繳納國有土地使用權(quán)年租金。房地產(chǎn)開發(fā)用地不適用國有土地使用權(quán)租賃。
        關(guān)于地下空間土地使用權(quán)土地價格的確定問題。根據(jù)《中華人民共和國民法典》的有關(guān)規(guī)定，單獨設(shè)立地下空間土地使用權(quán)，用地面積按規(guī)劃部門批準的地下建筑物的最大垂直投影面積分層獨立計算。為鼓勵開發(fā)利用地下空間，地下空間土地使用權(quán)基準地價按所在地表級別同類土地用途土地出讓純收益的一定比例執(zhí)行。具體比例為：
        單建地下空間，以規(guī)劃圖件規(guī)定的規(guī)劃建筑性質(zhì)和容積率為地上規(guī)劃條件，評估確定土地純收益，地下第一層土地使用權(quán)價格按土地純收益的25%確定，第二層按土地純收益12.5%確定，第三層按土地純收益6.25%確定。
        結(jié)建地下空間，地下一層參照地表同級別土地用途土地出讓純收益的20%確定，地下二層參照地表同級別土地用途土地出讓純收益的10%確定，地下三層參照地表同級別土地用途土地出讓純收益的5%確定，地下第四層及地下第四層以下參照上一層價格50%但不低于地表同級別土地用途土地出讓純收益的1%確定。
        六、關(guān)于建設(shè)用地審批后改變?nèi)莘e率補繳地價的問題
        國有建設(shè)用地使用權(quán)成交后，用地單位應(yīng)當按照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的規(guī)劃條件進行開發(fā)建設(shè)，不得擅自改變。用地單位確需調(diào)整容積率或規(guī)劃用地結(jié)構(gòu)的，應(yīng)經(jīng)規(guī)劃部門同意后報縣政府批準。經(jīng)批準同意調(diào)整容積率或規(guī)劃用地結(jié)構(gòu)的，用地單位應(yīng)當持批準文件即時到縣國土部門申報，簽訂土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議，并按《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）》（國土資廳發(fā)〔2013〕20號）的有關(guān)標準，計算應(yīng)補繳的土地出讓價款。如計算確定的土地出讓價款低于成交土地出讓價款的不退差。
        用地單位申請竣工驗收時，建筑面積變化幅度在國家允許范圍幅度內(nèi)的，不再增收土地出讓價款。已出讓工業(yè)用地增加容積率的，不再增收土地出讓價款。
        規(guī)劃用地條件發(fā)生重大改變的，應(yīng)收回土地使用權(quán)，重新實施招標拍賣掛牌出讓。
        七、有關(guān)事項
        本次公布的基準地價適用于國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股以及土地清產(chǎn)核資中的宗地價格評估。以有償方式取得國有土地使用權(quán)的，土地出讓底價由通化縣自然資源局委托具有土地評估資質(zhì)的中介機構(gòu)進行評估，并由通化縣自然資源局集體研究擬定出讓方案報政府批準后確定。
        注1：地下車庫用地參照商服用地價格及使用權(quán)年限。
        注2：對租賃用地申請協(xié)議出讓的，如果土地成本由申請人交付，租賃用地參照劃撥土地使用權(quán)。

        附件：

        1. 通化縣城區(qū)基準地價表.docx
        2. 通化縣城區(qū)工業(yè)用地出讓最低價標準.docx
        3. 通化縣城區(qū)地下空間土地基準地價表.docx
        4. 通化縣城區(qū)基準地價圖.docx
        5. 通化縣鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）基準地價表.docx
        6. 通化縣鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）工業(yè)用地出讓最低價標準.docx
        7. 通化縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)基本地價等別圖.docx

        解讀： 通化縣城鎮(zhèn)基準地價等土地價格更新成果